3주택 이상, 보증금 3억 원 이상이면 간주임대료 계산해야
임대사업을 준비하면서 임대소득에 대한 세금을 따져볼 때 월세 수입만 고려해서는 안 된다. 임대보증금이나 전세보증금에 대해서도 소득세가 과세되기 때문이다. 임대사업을 할 때는 보증금에 대한 간주임대료 개념을 숙지해야 한다.
특히 주택의 보증금에 대한 간주임대료 산정방식은 상가 보증금의 경우와는 많이 다르다. 주택의 경우 본인 거주주택을 포함하여 보유주택의 수가 3주택 이상이고 받은 보증금의 합계가 3억 원 이상인 경우에 한해 그 초과분에 대해서만 간주임대료를 계산한다.
가령 본인 거주주택 한 채와 임대주택 두 채가 있고, 그 보증금 합계가 4억 원인 경우 총 보유주택이 3채 이상이고 보증금이 3억 원 이상이므로 간주임대료를 계산해야 한다. 간주임대료는 3억 원의 초과분, 즉 1억 원에 대해서만 계산하는데, 현재 보증금 간주임대료를 계산하는 이자율은 연 1.8%이다. 그리고 이렇게 나온 금액의 60%에 대해서만 간주임대료 수입으로 본다. 즉 간주임대료는 108만 원이다.
보유주택 수를 계산할 때는 개인이 아닌 부부를 기준으로 해야 한다. 소형주택은 주택 수에 포함되지 않으므로 소형주택의 보증금도 간주임대료 계산에서 제외하면 된다. 단, 2019년부터는 소형주택 범위가 축소되어 전용면적 40평방미터 이하이면서 기준시가 2억 원 이하여야 소형주택으로 본다.
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