정옥주 최홍 기자 = 오는 3분기부터 생애 최초 주택구입자에 대한 주택담보대출비율(LTV)이 최대 80%까지 늘어나고, 대출한도는 6억원으로 확대된다. 또 다음달부터 신용대출을 연소득의 1.5~2배까지 받을 수 있게 되고, DSR(총부채원리금상환비율) 산정시 현재 소득이 낮은 청년층 등의 장래소득 반영폭을 늘려 대출한도를 늘려주기로 했다.
 
금융위원회는 16일 '새정부 경제정책방향' 일환으로, 새정부 가계대출 관리방향과 주거사다리 지원을 위한 단계적 대출규제 정상화 내용을 담은 '가계대출 규제 정상화방안'을 마련했다고 밝혔다.

이에 따르면 오는 3분기부터 생애최초 주택구매자에 대한 LTV 상한이 지역, 주택가격, 소득에 상관없이 80%로 완화된다. 현재 생애최초 LTV 우대시 적용되는 주택가격(투기과열지구 9억원 이하·조정대상지역 8억원)과 부부합산소득 1억원 등의 소득 요건이 적용되지 않는다.

대출한도는 4억원에서 6억원으로 늘어나며, 추후 가계부채·부동산 시장 상황 등을 감안해 한도를 확대를 검토키로 했다. 지난해 말 기준 수도권 아파트의 중위가격 7억7000만원을 기준으로 할 때 LTV 80%를 적용하면 6억2000만원까지 대출이 가능하다.

단 과거 주택을 소유했다가 처분해 현재 무주택자인 경우는 생애최초 주택구매자가 아니다. 따라서 이번 LTV 완화 대상이 아니며, 현행 무주택자 대상 서민·실수요자 LTV 우대는 적용받을 수 있다. 현행 무주택 대상 서민·실수요자 LTV 우대제도는 부부합산소득 9000만원·주택가격 9억원 이하인 경우, LTV 50~60%까지 적용해준다. 단 투기지역에서는 대출한도가 4억원으로 제한된다.

금융위는 "LTV 80%의 경우, 규제시행일 이전 대출을 신청했으나 아직 실행되지 않은 대출도 LTV 80% 적용 가능하다"며 "예컨데 7월중 대출을 처음 신청했으나, 규제시행일 이후 대출이 실행(대출 입금)되는 경우, 완화된 규제인 LTV 80%가 적용된다"고 설명했다. 개정 규정 시행 이전에 소유한 분양권을 바탕으로 시행일 이후 잔금대출을 받는 경우엔 생애최초 주택구매로 간주한다.

1주택자·다주택자에 대한 LTV 정상화는 DSR 안착, 가계부채·부동산 시장 상황 등을 보아가며 추진한다는 방침이다. 

이와 함께 7월부터 총 대출액 1억원 이상인 차주들에도 DSR 규제가 확대 적용됨에 따라, 실수요자의 자금제약이 과도해지지 않도록 생계자금 관련 대출 규제를 일부 보완하기로 했다.

금융위에 따르면 7월부터 총 대출액 1억원 이상인 차주들에도 DSR 규제가 확대 적용된다. DSR은 주택담보대출과 신용대출, 유가증권담보대출 등 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율로, 현재 총대출액이 2억원 이상인 차주들에 DSR 40%가 적용되고 있다. 이는 연 소득의 40% 이상을 원리금을 갚는데 쓸 수 없다는 뜻이다.

그런데 다음달부터는 1억원 이상 차주들로 확대되기 때문에 현재 소득이 낮은 젊은층·실소유자들이 자금 마련에 어려움을 겪을 것이란 우려가 높아진 상황이다.

이에 금융위는 지난해 말 행정지도를 통해 시행한 신용대출 연소득 범위 내 제한 조치를 다음달부터 폐지키로 했다. 소득 수준을 넘는 과도한 대출은 차주단위DSR로 일원화해 관리한다는 방침이다.

예컨데 연소득이 1억원인 근로자가 연 5% 금리로 5년간 신용대출을 신청할 경우, 현재는 DSR 25% 수준인 1억원까지 대출이 가능했지만, 앞으로는 연소득의 1.6배 수준인 1억6000만원까지 받을 수 있게 되는 것이다.

 DSR 적용 배제가 가능한 긴급생계용도 대출 한도는 1억5000만원으로 확대하기로 했다. 현재 긴급생계용도 주담대의 경우, 개별 대출기관의 여신심사위원회의 승인에 따라 1억원 한도로 DSR 적용에서 제외가 가능하다. 그러나 앞으로는 이 한도가 1억50000만원으로 늘어난다.

이와 함께 당국은 LTV 정상화와 연계해 DSR로 대출이 제약되지 않도록 3분기부터 DSR 산출시 청년층 장래소득 인정 비율을 확대하기로 했다.

현재 KB국민·신한은행 등 주요 은행들은 만 20~44세 이하 무주택 근로소득자가 만기 10년 이상의 비거치식(거치기간 1년이하) 분할상환대출 방식으로 주담대를 받을 때 '장래예상소득 적용 기준'을 반영해 DSR을 산정한다. 이 때 지금은 대출 시와 대출 만기 시점간 소득의 단순 평균을 장래소득으로 인정하는데, 금융위는 실질적 소득흐름을 반영하도록 이를 '대출시~만기시점까지의 각 연령대별 소득흐름의 평균'으로 개선한다는 것이다.

또 장래소득 산출시 차주가 유리한 만기를 선택할 수 있도록 하기로 했다. 현재 장래소득 산출시 만기를 최대 20년으로 제한하고 있으나, 앞으론 현행 최대만기인 20년 또는 실제만기 중 차주에게 유리한 방안을 선택해 활용할 수 있도록 한다.

아울러 장래소득 증가 가능성이 높은 연령층의 대출한도를 늘리기 위해 현재 20대 초반 38.1%, 30대 초반 12% 정도인 예상소득증가율을 각각 51.6%, 17.7%까지 확대키로 했다.

예컨데 월급이 300만원(연 3600만원)인 만 30세 무주택 근로자가 연 3.5%, 30년 만기로 주택담보대출을 신청한다고 가정할 경우, 예상소득증가율 17.7%를 적용하면 장래소득이 4237만원(3600*(1+0.1777))으로 계산돼 대출한도가 기존 2억6723만원에서 3억1452만원으로 17.7% 늘어난다.

월급 250만원(연 3000만원)인 만 24세 무주택 근로자의 경우엔 장래소득이 4548만원(3000 *(1+0.516))으로 늘어나 대출한도가 2억2269만원에서 3억3760만원으로 51.6% 증가한다.

오는 8월부터는 50년 만기 모기지 도입을 통해 대출 한도도 확대한다는 복안이다.

이에 따라 보금자리론·적격대출 최장 만기는 현행 40년에서 50년으로 확대한다. 이용 대상은 만 34세 이하 또는 7년 이내 신혼부부다. 정책모기지 이용인 만큼, 기본적으로 보금자리론·적격대출 지원대상에 해당돼야 한다.

부부소득 연 3000만원, 보금자리론 총부채상환비율(DTI) 60% 적용, 신용대출 5000만원(금리 4.25% 가정)을 이용 중인 신혼부부가 40년 만기 보금자리론으로 3억원 대출을 받을 경우, 월 상환 부담액은 137만원, 최대 대출한도는 2억9000만원이 된다. 그러나 50년 만기로 대출 받을 경우, 월 상환 부담액은 128만원, 최대 대출한도는 3억1000만원이 된다. 즉, 50년 만기가 40년 만기 보다 원리금 상환부담액이 월 9만원 경감되고, 최대 대출 가능 금액이 2000만원 증가하게 된다.

또 다음달부터 청년·신혼부부 대상 40년 만기 보금자리론에도 체증식 상환 방식을 도입해 소득이 적은 대출초기 상환부담을 줄인다는 계획이다. 체증식 상환방식은 대출 초기에는 상환하는 원금이 적고, 시간이 지날수록 서서히 상환하는 원금 규모가 커지는 방식이다. 보금자리론·적격대출의 조기상환수수료도 현행 1.2%에서 0.9%로 낮춘다.

9월부터는 최대 40조원 규모의 안심전환대출도 공급한다. 올해 중 20조원(우대형 대상)을 공급 후, 금리추이·시장수요·예산상황 등을 고려해 내년 최대 20조원의 추가 공급을 검토할 계획이다.

대상은 제1·2금융권 변동금리(혼합형 포함) 주담대를 보유한 차주다. 주택가격은 시가 4억원 이하, 소득은 부부합산 7000만원 이하여야 한다.

대출한도는 최대 2억5000만원이며, 금리는 시행시점 보금자리론 금리 대비 최대 0.3%포인트 인하된 고정금리로 진행된다. 오는 9월 중순부터 10월 초에 걸쳐 순차적인 접수가 진행될 예정이다. 접수 시점부터 최소 60일 이상의 심사 기간이 소요되므로, 11월 중·하순부터 대환이 시작될 전망이다.

금융위는 "이번 방안은 가계대출 건전성을 위한 기본원칙을 유지하는 범위 내에서 긴박하게 도입된 과도한 규제를 점진적으로 정상화하는 과정"이라며 "차주와 대출기간이 스스로의 판단과 책임 하에 합리적으로 의사결정을 하는 등 시장기능이 정상화되도록 대출 관련 제도적 제약을 해소하는 조치"라고 강조했다.

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