정부 "분양전환 입주민 형평성·시세차익 문제 있어"
10년 공공임대주택 분양가 논란이 해결의 실마리를 보이지 않고 있다. 10년 공공임대는 오는 7월 판교·분당을 시작으로 순차적으로 분양 전환이 이뤄질 예정이어서 갈등은 더욱 고조될 전망이다.
15일 부동산업계에 따르면 10년 공공임대 분양 전환이 올해 하반기 본격적으로 시작된다.
올해 7월 원마을 12단지 428세대(이하 전용 101~180㎡)를 시작으로 9월 신문마을 11·12단지 1014세대(51~59㎡), 10월 봇들마을 3단지 870세대(59~84㎡), 11월 백현마을 8단지 340세대(101~181㎡)등 성남·판교에서만 5개 단지, 2652세대가 분양 전환을 앞두고 있다.
전남 무안 오룡마을(무안남악2단지) 660세대(74~84㎡)는 10월, 화성동탄 샛강마을 503세대(74~84㎡)는 11월 예정이다.
올해에만 전국에서 7개 단지, 3815세대에서 분양 전환이 이뤄지지만 분양가에 대한 정부와 입주민간 간극이 커 갈등을 빚고 있다.
10년 공공임대는 입주자가 시세의 65%이하의 임대료를 내고 10년간 살다 의무 임대 기간이 끝나면 우선 분양권을 받을 수 있는 아파트다. 지난 2003년 도입돼 2009년 5월부터 입주가 시작됐다. 서민주거안정을 목표로 공급했는데 5년·10년 공공임대는 국민임대주택과 달리 모집 당시 입주 요건에 소득 제한을 두지는 않았다.
공공주택특별법상 10년 공공임대 분양가는 '감정가액을 초과할 수 없다'고 돼 있다. 이에 정부는 시세를 반영한 감정평가액을 기준으로 분양가를 산정했다. 반면 5년 공공임대와 공공택지 민간분양은 원가연동제 방식이다. 5년 공공임대는 건설원가와 감정평가액을 산술평균하고 민간분양은 분양가상한제를 적용한다.
이렇다 보니 10년 공공임대는 주변 시세가 많이 뛰면 분양가가 같이 오르는 구조다. 실제 2009년 판교 평균 분양가는 3.3㎡당 1600만원이던 것이 10년만에 3300만원으로 배이상 뛰었다. 이에따라 판교 10년 공공임대 세입자들도 입주 당시보다 2~3배 오른 분양가를 내야 현재 거주중인 아파트를 살 수 있다.
이에따라 전국LH중소형10년공공임대아파트연합회는 건설원가를 반영해 분양가를 산정해야 한다고 반발하고 있다. 5년 공공임대와 같이 건설원가와 감정가액을 산술평균하거나 분양가상한제를 적용해 달라는 주장이다.
김동령 연합회장은 "공공택지는 부자들에게 공급하는 민간건설사의 중대형 분양주택도 분양가상한제를 적용한다"며 "같은 공공택지인데 서민들에게 공급하는 LH의 중소형 분양전환 주택은 시세 감정가액을 반영하는 것은 부당하다"고 주장했다.
한문도 서울디지털대 교수는 "10년 공공임대는 무주택 저소득층에게 공공택지개발에 따른 혜택이 돌아가도록 하는 것인데 감정가액으로 분양가를 산정함으로써 임대기간 장기화에 따른 수익성 악화를 보전하고 있다"며 "분양가 산정 기준에 대한 모든 방안을 재검토해야 한다"고 밝혔다.
그러나 국토부는 감정평가액 기준을 고수하고 있다.
김현미 국토부 장관은 지난달 21일 경제 분야 대정부질문에서 "감정평가금액을 기준으로 한 10년 공공임대주택 분양 전환은 위헌 여지가 없다"며 "이미 감정평가액으로 분양 전환 계약을 한 집주인이 있고 시세 차익 문제를 고려하면 10년 공공임대 분양 전환은 공익적 목적에 부합해야 한다"고 못박았다.
현재 국회엔 관련 법안 3개가 계류중이다. 10년 공공임대 분양가를 5년 공공임대와 동일하게 변경하는 내용을 담은 민홍철 의원의 '공공주택특별법' 개정안 등이다.
이에대한 법적 논쟁도 치열하다. 공익과 신뢰보호의 원칙을 따져 판단하는 '부진정 소급입법'에 해당한다는 점은 대체로 이견이 없지만 공익적 목적이 임대사업자인 LH의 재산권 침해 등 신뢰보호 원칙보다 우선하는지에 대해선 의견이 엇갈리고 있다.
최원우 법무법인 랜드마크 변호사는 "감정가액 이하라는 현재 공공주택특별법을 유지해야 할 신뢰보호 필요성보다 공공임대 입주민의 실질적인 거주를 보장한다는 공익적 목적이 더 크다고 봐야 한다"며 "공공택지에 공급하는 분양주택이란 점과 입주요건이 같았다는 점에서 5년 공공임대 분양가와 달리 책정하는 것은 불합리하다"고 말했다.
반면 김준엽 법무법인 청은 변호사는 "임차인에 대한 주거 안정과 점진적인 내 집 마련이란 관점에서 보면 공익적인 목적이 있지만 이미 10년간 주거안정 이익을 누렸고 다른 무주택자에 비해 유리한 조건으로 공급받아야 할 이유가 없다"며 "시세가 하락한 지역의 임차인들은 오히려 손해를 볼 수 있다는 점 등에서 시세가 오른 지역 입주민에게만 혜택을 주는 개정안은 공익성이 크다고 할 수 없다"고 반박했다.
이어 "계약 내용대로 분양 전환이 이뤄질 것이란 임대사업자(LH)의 신뢰보호 가치 역시 상당하다"며 "임차인 주거 안정과 함께 임대사업자의 권리를 적게 침해하는 임차기간 연장, 주택구입자금 저리 융자, 분양가 협의 산정 의무화 등의 방안도 검토할 필요가 있다"고 부연했다.
법제처 역시 개정안에 대해 "LH의 신뢰보호 원칙이 공익실현보다 우선한다"며 위헌 소지가 있다는 의견을 낸 바 있다.
정부는 금융지원과 임대 연장 등 다양한 해결방안을 모색하고 있다.
윤복산 LH 주거복지기획처장은 "성남·판교는 2017년 9월 투기과열지구로 지정돼 주택담보대출(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각 40%이지만 임대기간이 만료된 무주택자인 경우 LTV 70%, DTI 60%를 적용하고 전용 85㎡ 이하인 경우 장기 저리 대출상품 등을 마련하는 방안이 있다"며 "분양가 5억원 초과분에 대해선 최대 10년간 분할납부하고 분양전환 기간을 현재 6개월에서 1년으로 확대하는 방안을 검토 중"이라고 밝혔다.
분양전환이 이뤄지지 않은 단지의 경우 분양가가 모집공고 당시 집값의 1.5배를 초과할 경우 임대기간을 4~8년 연장하는 방안도 제안했다.
하지만 연합회는 근본적인 해결책이 아니라며 반발하고 있다.
한 입주민은 "위례신도시 민간분양아파트가 분양가상한제가 적용돼 3.3㎡당 1800만원대에 분양하는 LH 공공임대가 2500만원~3000만원에 분양하는 것이 말이 되느냐"며 "합리적인 분양가로 개선하고 전매제한을 걸어 무주택 서민에게 1인 1가구를 실현시켜주는 것이 답"이라고 강조했다.
