주택도시보증공사(HUG)가 주변 시세로 분양가를 통제하는 제도 개선안을 내놓으면서 강남·여의도를 중심으로 '후분양제'를 검토하는 재건축 단지들이 늘고 있다.

그러나 분양지연에 따른 금융비용 등 자금조달이 힘들고 2~3년 뒤 부동산 시장을 예측하기 어려워 흥행이 보장되지 않는 '비강남' 지역은 후분양제를 택하기 어렵다는 반응이다. 분양가 통제를 피할 수 있는 후분양제도 일명 '돈 되는 지역'에서만 선택이 가능하다는 말이다.

그렇다보니 강남 등 흥행지역은 후분양제로 분양가가 더욱 높아지고, 강북·경기·지방 등 비인기 지역 분양가는 통제되는 양극화가 발생할 우려가 커지고 있다.

HUG는 지난 5일 고분양가 사업장 확산을 차단하기 위해 '고분양가 사업장 심사기준'을 변경했다. 개선안에 따르면 앞으로 새 아파트 분양가는 주변 시세 대비 최대 105%를 넘지 않는 선에서 책정된다.

주택가격변동률이 하락할 경우 100% 이내에서 심사토록 해 지금과 같은 시장 침체기에서는 주변 시세를 넘지 않는 범위 내에서 분양가가 책정될 가능성이 높다.선분양시 HUG로부터 분양보증을 받아야 분양을 할 수 있기 때문에 이번 제도 개선안은 사실상 주변 시세를 넘지 않도록 분양가를 통제하겠다는 것이나 다름 없다.

이에따라 강남·여의도 재건축 단지를 중심으로 후분양제 논의가 시작되고 있다. 후분양제를 택하면 상대적으로 자유롭게 분양가를 책정할 수 있기 때문이다.

강남구의 한 재건축 아파트 단지 조합원은 "부동산은 입지의 특수성이 있어 단순히 주변 시세에 맞춘다고 될 일이 아니기 때문에 일련의 사례를 통해서만 분양가를 책정한다고 하면 좋은 입지를 가진 단지 가격이 평가 절하된다"며 "조합원 입장에서는 지금과 같이 분양가 통제가 심한 상황에선 당장 재건축에 나서기 쉽지 않아 후분양도 검토하고 있다"고 말했다.

그러나 선분양제보다 자금조달이 어렵고 준공이후 부동산시장을 예측하기 힘들다는 점 때문에 건설사나 조합에서는 후분양제를 쉽게 택하기 어렵다. 특히 흥행이 보장되지 않으면 미분양 우려도 크기 때문에 강남·여의도를 제외한 지역은 선뜻 나서기 쉽지 않다는 분위기다.

한 대형 건설사 관계자는 "후분양제를 하게 되면 공사비 등을 건설사 돈으로 하거나 은행에서 대출을 받아서 해야 하는데 부담이 될 수밖에 없다"며 "공사를 할 때까지 현금유입이 없다는 건데 일일이 대출을 받기는 힘드니까 건설사 입장에서는 잘 될 수 있는 사업만 선별하게 될 것"이라고 말했다.

'비강남권' 노후 아파트 주민들이 모여 만든 비강남연대 관계자는 "미분양 리스크가 어느 정도 존재하는 애매한 지역들은 시공사가 부담을 가지면서까지 하기 어려울 것"이라며 "그럴 경우 선분양제로 갈 텐데 가격 제한이 있으면 사업성이 떨어지니까 그런 지역은 재건축 진행이 더욱 어려워질 것 같다"고 지적했다.

이 관계자는 "강남은 워낙 인기 지역이니까 영향이 없을 거고 결국 강남·비강남 격차만 계속 벌어지는 정책이 아닌가 싶다"고 꼬집었다.

실제로 부동산 시장이 침체되면 지역별 청약 결과에 따라 건설사 등이 미분양 리스크를 감수해야 한다.

후분양으로 진행된 경기 용인 'e편한세상용인파크카운티'는 74가구 공급에 69명만 청약해 5가구가 미달됐다. 반면 남은 물량을 후분양 형식으로 모집한 서울 은평구 응암동 '백련산파크자이'는 1순위 평균 청약경쟁률 37대1을 기록했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "분양성적이 보장된 지역은 후분양제를 한다고 해도 건설사에서 적극 나서겠지만 그렇지 않은 지역은 건설사가 위험부담을 가지면서까지 나서려 하지 않을 것"이라며 "민간사업에서는 '돈'이 되느냐가 결정기준이기 때문에 비인기 지역은 분양가가 통제되는 선분양제를 택할 수밖에 없는 양극화가 발생할 것"이라고 말했다.
 

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