분양권도 주택? 상황 따라 달라 '주의'
분양권도 주택? 상황 따라 달라 '주의'
  • 신현호 고문(세무사, 세무법인 창신)
  • 승인 2019.11.13 06:07
  • 댓글 0
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양도세는 비포함, 청약 주담대에는 주택으로 간주

분양권은 1세대 1주택 비과세 특례 여부를 적용할 때는 주택으로 보지 않는다. 그러나 청약 신청이나 대출을 받을 때는 주택으로 간주된다. 배우자 등 양도 소득세 이월과세 적용대상에도 분양권이 포함된다.

이처럼 분양권은 상황에 따라 주택으로 보기도, 보지 않기도 하기 때문에 유의해야 한다.

지난해 9.13 부동산 대책에서는 분양권과 입주권을 주택 수에 포함한다는 내용이 발표됐다. '분양권'은 아파트 준공 후에 입주할 수 있는 권리이고, '조합원입주권'은 입주자로 선정된 지위를 말한다.

그런데 세법에서 분양권은 '준공 후 취득할 수 있는 권리'이기 때문에 주택에 포함하지 않는다. 따라서 세법상 1세대 1주택 비과세 특례 적용 여부와 관련해서 비과세 요건을 갖춘 주택 한 채와 분양권을 동시에 갖고 있는 사람이 주택을 양도하는 경우에는 양도세가 비과세 된다.

반면, 입주권은 주택 수에 포함하고 있다.재개발·재건축이 진행되기 전에 이미 보유하고 있던 주택이 있고, 그 주택을 철거하면서 받는 권리이기 때문에 주택으로 보는 것이다.

분양권이 청약에서는 주택으로 기능한다. 청약을 신청할 때는 분양권만 소유하고 있더라도 유주택자로 간주되므로 무주택자에 대한 혜택을 볼 수 없다.

주택담보대출을 받을 때도 분양권은 1주택으로 본다. 때문에 조정대상지역 내에 있는 분양권에 해당되는지에 따라 대출가능 여부가 달라진다.

2주택 이상 보유하면서 조정대상지역 내에 있는 주택을 신규 취득할 경우에는 주택담보대출을 받을 수 없다.

원칙적으로는 1주택 보유자도 주택담보대출을 받을 수 없지만 이사나 동거봉양 등의 불가피한 사유에 해당할 경우에는 제한적으로 허용하고 있다. 참고로 분양권은 전세자금대출을 받는 데에는 영향이 없다.

분양권은 배우자 등 양도소득세 이월과세를 적용할 때도 주의해야 한다. '양도소득세 이월과세'란 배우자나 직계존·비속으로부터 증여받은 부동산을 5년 이내에 팔면 증여자의 당초 취득가액으로 양도소득을 계산하는 것을 말한다.

종전까지 분양권은 이월과세 대상이 아니었기 때문에 절세수단으로 활용되어 왔다. 예를 들어 4억원에 당첨된 분양권에 프리미엄이 붙어 6억원이 되면 분양권을 팔 때 양도차익인 2억원에 대한 양도소득세를 내야 한다.

그런데 이를 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하게 하면 배우자의 취득가액은 6역원이 되기 때문에 양도차익이 발생하지 않아 양도소득세를 내지 않고 분양권을 양도할 수 있었다. 그러나 이제 분양권도 증여 후 5년 이내에 팔면 이월과세 적용을 받으므로 더 이상 이 방법으로 절세할 수 없게 됐다.

이처럼 부동산 규제가 강화되면서 예전보다 거래도 많이 줄고 세금 부담도 많이 늘어났으므로 부동산 투자를 할 때는 예전보다 자금조달계획. 절세계획 등 많은 것을 고려해야 한다.


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