'21년부터 1주택 2년 유지해야 비과세 된다
'21년부터 1주택 2년 유지해야 비과세 된다
  • 신현호 고문(세무사, 세무법인 창신)
  • 승인 2019.12.05 05:59
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2주택자 윤절세 씨(가명)는 내년 1월 10년간 보유해온 주택 한 채(A)를 처분하고, 5년간 거주했던 나머지 한 채(B)는 그 다음해 1월에 양도할 계획이다. 두 번째 주택B를 처분할 때는 1주택자기 때문에 양도소득세를 내지 않아도 되어 세금부담을 덜 수 있다고 생각한 것이다.

그러나 윤 씨는 절세 계획을 수정해야 할 것으로 보인다. 현재는 주택을 양도하는 시점에 1세대 1주택자면 양도소득세가 과세되지 않는다. 그러나 2021년 이후부터는 양도시점 이전 2년 동안 1주택 상태를 유지해야만 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다.

앞으로는 1세대 1주택 비과세 적용 여부를 판단하려면 과거 주택의 보유현황까지 살펴봐야 할 것으로 보인다.

사례자 윤 씨의 경우 2020년 1월에 주택 A를 양도하면 2020년 1월부터 2021년 1월에 주택 B를 처분하기까지 1년 남짓의 시간 동안만 1주택자가 된다. 2021년 1월 양도시점을 기준으로 이전 2년간 1주택 상태가 아니기 때문에 양도소득세를 내야 하는 것이다.

다만, 예외는 있다. 일시적 2주택자나 상속, 부모님 부양 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세가 적용되는 주택은 개정된 이 법이 적용되지 않는다.

가령 윤 씨가 주택 A를 2019년 9월에 양도하여 1주택자가 된 다음, 2년이 지난 2021년 9월에 주택 B를 양도하면 양도세가 비과세 된다. 그리고 B주택을 양도하기 전에 이사할 목적으로 새로운 주택 C를 2021년 9월 이전에 취득하여 일시적 2주택자 요건을 갖추면 2021년 9월에 주택 B를 양도하더라도 양도세를 내지 않는 것이다.

'일시적 2주택자'로 인정 받으려면 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고, 그 다른 주택을 취득한 날로부터 3년 이내(조정대상지역 내의 신규주택을 취득한 경우는 2년 이내)에 종전 주택을 양도해야 한다.

참고로 새로 취득한 주택C의 1주택 기간은 취득한 날이 아니라 주택 B를 처분한 이후부터 계산하면 된다.

이처럼 2021년 이후 양도하는 주택은 1주택 기간을 2년 이상 유지해야 비과세를 받을 수 있으므로 다주택자는 마지막 처분 주택은 최소한 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년거주)한 후에 양도해야 양도세를 내지 않는다는 점을 유념해야 한다.


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