[철&민 부동산백서]드디어 시행된 임대차법, 뭐가 어떻게 바뀔까요?
[철&민 부동산백서]드디어 시행된 임대차법, 뭐가 어떻게 바뀔까요?
  • 뉴스1
  • 승인 2020.08.01 09:11
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[편집자주]"임장이 뭐예요?" "그거요~현장답사예요", "초품아는?" "초등학교를 품은 아파트".

부동산 뉴스를 읽다 보면 어디서 많이 들어봤는데, 정확한 뜻이 떠오르지 않는 경우가 많습니다. 인터넷 카페에는 부동산 관련 약어들도 상당하고요. 부동산 현장 기자가 부동산 관련 기본 상식과 알찬 정보를 쉽고 재미있게 전달하기 위해 기획한 연재한 코너입니다.
 

© News1 이은현 디자이너


(서울=뉴스1) 전형민 기자 = 임대차 3법 중 핵심인 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 31일부터 시행됐습니다. 세입자에게 계약갱신청구권이 주어지는 것과, 전·월세 보증금의 상한이 직전 보증금의 5%로 제한되는 것이 핵심인데요.

임대인과 임차인 기존과 달라진 제도로 혼란스러워 하는 분위깁니다. 오늘은 부동산 시장의 판도를 바꿔놓을 제도라고 불리는 이번 개정안의 주요 내용을 살펴보려고 합니다.

◇임대차 3법은 법이 3개? 이번에 전부 시행됐나?

많은 분이 헷갈리시는 부분입니다. 임대차 3법은 '계약갱신청구권제'와 '전월세상한제' '전월세거래신고제'로 구분되는데요.

계약갱신청구권제와 전월세상한제는 주택임대차보호법에, 전월세거래신고제는 부동산거래 신고 등에 관한 법에 담겨 있습니다. 즉 지난달 31일부터 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 시행된 것이고, 전월세거래신고제는 아직 시행 전입니다.

'부동산거래 신고 등에 관한 법률 일부개정안'은 소관 상임위원회인 국회 국토교통위의 문턱은 넘었지만, 아직 본회의에서 의결되지는 않았습니다. 오는 4일 7월 임시국회 마지막 본회의에서 통과가 예상됩니다.

또 이 법은 국회 본회의에서 의결되더라도 앞의 두 제도처럼 수일 내 효력을 발휘하지는 않습니다. 법안은 처리되면 내년 6월께 시행될 예정입니다.

 

 

 

 

 

 

 

지난달 30일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 제380회국회(임시회) 제7차 본회의에서 미래통합당 의원들이 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법 개정안에 반대하며 퇴장하고 있다. 더불어민주당은 이날 본회의에서 전월세 상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 내용의 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법 개정안을 처리할 예정이다. 2020.7.30/뉴스1 © News1 신웅수 기자

 

 



◇그래서 뭐가 달라지는 거야?

가장 크게 달라지는 점은 전세보증금의 상한률이 직전 보증금의 최대 5%로 정해졌다는 겁니다. 기존 보증금이 3억원이었다면 다음 계약에서는 5%인 최대 1500만원을 초과해서 전세 보증금을 올릴 수는 없는 거죠.

다만 이러한 상승률 제한은 재계약에서만 해당합니다. 4년(2+2)의 계약이 모두 끝나 신규 계약을 맺는 집은 직전 보증금에 상관없이 보증금을 다시 책정할 수 있게 되는 겁니다.

전문가들은 이 때문에 재계약이 끝나는 4년마다 기존보다 더 큰 전세보증금 폭등하거나, 주택공급 물량 부족이나 주거 품질의 저하를 우려하는 시각도 있습니다.

집주인들이 굳이 전세를 놓아야 할 이유가 사라졌기 때문입니다. 게다가 4년이나 계약 기간을 보증하니 임대인이 소극적인 집수리로 대응하는 등 지역 슬럼화나 임대차의 질적 저하를 걱정하기도 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

임대차 3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제의 시행 첫 날인 31일 오후 서울 송파구 아파트 단지 내 부동산중개업소에 '매매 ·임대 상담' 문구가 붙어 있다. 정세균 국무총리는 임시 국무회의에서 국회를 통과한 계약갱신청구권제와 전월세상한제 도입을 담은 주택임대차보호법 개정안 공포안을 심의·의결했다. 개정안은 이날 오전부터 시행되며 전월세 계약 기간은 현행 2년에서 '2+2년'으로 늘어나고, 임대료는 5%이상 올리지 못한다. 2020.7.31/뉴스1 © News1 김진환 기자

 

 



◇임대료, 5%가 아니라 정부가 직접 정하겠다고?

이런 전망에 대응해 여당은 아예 임대차3법을 넘어 정부가 주택 상태를 기준으로 적정 임대료 수준을 직접 산정하는 '표준임대료제'와 임대료 분쟁 시 조정 권한을 지닌 '임대차분쟁조정위원회' 설치까지 추진하고 있습니다. 이른바 '임대차5법'입니다.

표준임대료제는 각 지자체가 주택 위치·종류·면적·내구연한 등 기준에 따라 일정 주기로 적정 임대료를 산정·고시토록 하는 제도입니다. 전·월세 가격 폭등을 막겠다는 취지죠.

분쟁조정위는 임대차와 관련 임대인과 임차인 간 분쟁이 발생했을 경우 표준임대료 제도를 근거로 분쟁을 해소하는 법적 효력을 지닌 기구(위원회)입니다.

국회 법제사법위원장인 윤호중 의원이 이런 내용을 핵심으로 한 '주거기본법'과 '주택임대차보호법'을 대표발의했는데요. 윤 위원장은 "집값이 많이 오르는 것과 무관하게 청년층의 주거 부담이 완화될 것"이라고 기대했습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지난27일 한강변 아파트. 2020.7.29/뉴스1 © News1 허경 기자

 

 



◇의도와 정책 방향은 좋지만…결과는?

정부와 여당의 의도는 명확합니다. 주택은 투기나 투자의 대상이 아니고, 약자인 임차인을 절대적으로 보호해야 한다는 겁니다.

전문가들은 이러한 방향성에는 동의하지만, 입법의 섬세함이나 정책의 사각지대를 보완하려는 노력이 필요하다고 강조했습니다.

이번 정책의 진면목은 다음 달부터 기존 계약을 갱신하는 세입자들의 계약갱신청구권이 종료되는 2년 후, 2022년 7월 무렵부터 본격화할 예정인데요.

신규 계약을 맺게 되는 집주인들이 전·월세 보증금 등을 그동안 집값 상승에 맞춰 얼마나 올리느냐에 따라 달렸기 때문입니다.

물론 저 역시 부린이자 전세 세입자로서 이번만큼은 그런 풍선효과가 없기를 바랍니다.

 

 


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