종합부동산세는 주택과 토지에 대해서 과세되는데, 주택의 경우 보유 주택 수에 따라 적용되는 공제금액과 세율이 다르다. 또 공제금액과 세율을 적용할 때 주택 수를 산정하는 방식에도 차이가 있다.
주택에 대한 종합부동산세는 개인별 보유한 주택공시가격의 합계에서 6억원을 공제하고 계산한다. 1세대 1주택자에 대해서는 9억원을 공제 해준다. 이렇게 공제금액이 6억원인지 9억원인지를 판가름하는 기준은 세대당 주택수이다. 그런데 종합부동산세의 세대 범위는 양도소득세에서 말하는 세대의 범위와 같지만, 세대원이 보유한 주택수를 계산하는 방법은 다르다.
종합부동산세에서 말하는 1세대 1주택은 새대원 중 1명만 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 소유한 경우를 말한다. 따라서 1주택을 부부가 공동명의로 소유한 경우에는 1세대에서 주택분 재산세 과세대상자가 2명이 되는 것이므로 각자 보유분에 대한 공시가격에서 6억원씩 공제한다.
종합부동산세는 소유주택의 수에 따라서 적용하는 세율이 다르다. 1주택이나 비조정대상 지역 내 2주택 이하를 소유한 경우에는 일반세율을 적용하고, 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택 이상을 소유한 경우에는 더 높은 세율을 적용한다.
그런데 세율 적용을 위한 주택수 계산은 개인별로 소유한 주택수를 의미하는 것으로 세대의 주택수를 말하는 것이 아니다. 부부가 각자 조정대상지역에 1주택씩 소유한 경우에는 1세대 2주택이므로 각각 6억원씩 공제되지만 개인별 소유 주택수는 1주택이므로 세율은 일반세율이 적용된다.
합산배제되는 주택은 세율 적용시 주택수 산정에서 제외한다. 상속을 통해 공동소유한 주택은 주택에 대한 소유지분율이 20% 이하이며, 소유지분륭에 상당하는 공시가격이 3억 이하인 경우 세율 적용시 주택수에서 제외한다.
단, 이렇게 세율 적용시 산정하는 주택수에서는 빠지더라도 그 공시가격 상당액은 과세표준에 합산하여 과세하며, 1세대1주택 판단 시에는 주택수에 포함되므로 주의해야 한다.
