1세대 1주택 비과세 판정 시 주의
1세대 1주택 비과세 판정 시 주의
  • 신현호 고문(세무사, 세무법인 창신)
  • 승인 2020.11.02 11:12
  • 댓글 0
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부동산 대책은 2017년8월2일을 시작으로 최근까지 수 차례 발표됐다. 관련 세법도 매번 개정되고 있어 전문가도 혼란스러운 지경이다. 많은 부분이 달라졌지만 그 중에서도 1세대 1주택 비과세 판정 시 보유 기간 등 양도시기에 따라 세부담이 크게 차이 나는 부분에 대해 살펴본다. 

▲1세대 1주택 판정 시 보유(거주) 기간의 계산

현재 다주택자는 마지막 한 채를 남기고 그 이전에 양도하는 주택에 대해서는 양도 소득세가 부과되고 마지막 한 채가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에는 양도시기에 관계없이 양도소득세가 비과세 된다. 

그러나 2021년 1월1일 이후 양도하는 주택은 종전에 양도한 주택의 양도일, 즉 최종적으로 1주택자가 된 시점부터 보유기간을 계산하여 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다. 올해 양도하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 주택이 내년부터는 비과세를 받으려면 더 많은 기간을 기다려야 하는 것이다. 

▲세대 판정 특이 사항

1. 배우자는 법적인 배우자인 경우에만 동일 세대로 보는 것이나, 이혼 후에도 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 가장(假裝)이혼 이라고 판단되면 법적으로 이혼한 사람을 포함하여 동일 세대로 본다.

2. 거주자가 단독으로 1세대를 구성하고, 그 거주자의 배우자는 그들의 아들과 함께 1세대를 구성하여 생계를 같이하고 있는 경우에 거주자의 그배우자는 세대 또는 생계를 달리하여도 같은 세대원으로 본다. 그러나 그 아들이 '소득세법 시행령' 제154조 제 1항 및 제 2항에 따른 1세대 구성요건을 갖춘 경우에는 거주자와 그 아들은 같은 세대원으로 보지 않는다. (양도집행기준 89-154-9)

*따로 사는 미혼 자녀는 만 30세 이상이어야 독립세대로 인정, 만 30세 미만인 경우에는 미성년자가 아니고, 일정 소득이 있어야 별도 세대로 본다. 세법에서는 국민기초생활보장법에 따른 기준 중위소득의 40% 수준 이상으로서 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있어야 독립 세대로 인정한다.

▲중과 대상 주택 수 계산 및 중과세율

1. 그 동안 다주택자 중과 대상을 판정하는 주택 수에 조택과 재개발 등 조합원입주권만을 대상으로 하였으나 2021년 1월1일 이후 양도하는 때부터 분양권도 주택 수에 포함하여 계산한다. 

2. 중과대상 주택에 대한 세율이 2021년 6월1일 이후 양도하는 분부터 2주택은 기본 세율에 20%, 3주택 이상은 30%를 가산한다. 1년 미만 부유 주택은 70%. 2년 미만의 주택은 60%의 단일 세율을 적용하고 20% 또는 30% 중과한 금액을 비교하여 큰 금액을 산출세액으로 한다. 분양권의 경우 지역을 불문하고 1년 미만 보유한 경우 70%, 2년 미만 보유한 경우 60%의 단일 세율을 적용한다.


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