비사업용 나대지 팔 때 유의사항
비사업용 나대지 팔 때 유의사항
  • 신현호 고문(세무사, 세무법인 창신)
  • 승인 2018.11.14 14:27
  • 댓글 0
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 비사업용 나대지를 팔때, 양도시점에 지상에 건물이 없는 경우에는 중과세 된다. 나대지는 세법상 비사업용 토지로 분류되어 해당지역에 거주 여부와 관계없이 지상 정착물이 없는 경우에는 양도차익의 6~38%의 일반세율을 적용하며 장기보유특별공제는 못하도록 규정되어 있다. 그러나 관계 법령에 사용금지 또는 건축제한이 있는 경우에는 예외적으로 업무용으로 사용한 것으로 인정된다.

  건물을 신축해도 착공일로부터 2년 후에 팔아야 중과세를 면한다.

 나대지 또는 잡종지의 지상에 건물을 신축하는 경우에는 착공일로부터 2년 경과 후 양도해야만 일반세율(6~38%)로되나 건설이 진행 중인 기간에 천재지변, 민원발생, 기타 사유로 건설을 중단한 경우에는 그 기간을 연장할 수 있다. 다만 착공일로부터 정당한 사유 없이 2년 경과 후 건축물이 완공되지 않은 상태에서 토지를 양도시에는 중과세 대상이며, 착공일로부터 2년내에 신축하여 준공한 경우에는 착공일로부터 가산하여 2년 경과 후 토지와 건물을 양도시에는 일반세율(6~38%)의 적용대상이다. 만약 착공일로부터 2년 이내 양도시에는 66% 중과세 된다.(시행규칙 제 83조의5 참조)

 그러나 신축한 건물이 준공일(가사용승인일)로부터 2년 이내 양도시에는 건물은 양도차익의 40% 단일세율을 적용하며 2년 경과 후 양도시에는 일반세율을(6~38%)을 적용한다. (2012.1.1부터)

  보유기간 중 사업용으로 사용시에는 중과세 안된다.(기간기준)

 다음의 경우에는 사업용 토지로 분류하여 중과세를 배제한다.

 ①재산세 비과세, 감면, 분리과세, 별도합산과세 토지

 ②종합합산 과세대상 토지 중 사업·거주에 필수적인 토지(휴양시설업용 토지 등)·재산세가 종합합산 과세되는 토지는 원칙적으로 비사업용 토지에 해당하지만 사업이나 거주에 필수적인 토지는 비사업용에서 제외한다. 다만 사업 영위를 가장할 우려가 있는 업종의 토지에 대하여는 수입금액(매출액)비율(예;주차장업은 토지가액의 3%이상의 매출액이 있어야함)을 적용해 중과세 여부를 판정한다.

 ③공통적으로 사업용 기간기준을 충족해야 한다.

 ④사업용 여부 판단시에는 양도시점의 사업용 여부뿐만 아니라 총 보유기간 중에 사업용으로 사용된 기간도 고려하여 규정하고 있다.

 ⑤공통적으로 적용하는 기간기준

    ㉠양도일 직전 5년 중 3년

    ㉡양도일 직전 3년 중 2년

    ㉢전체 보유기간 중 80% 이상을 사업에 사용(재촌자경)해야 한다.(토지 소유기간이 5년 이상인 경우 위의 ㉠,㉡,㉢조건 중 하나를 충족하면 됨) 여기서 사업기간은 양도일을 기준으로 소급해서 계속하여 3년 또는 2년을 따지는 것이 아니라, 기간기준 중 사업용 기간을 합하여 판정한다.(소득세법 시행령 제 168조의 6 참조)


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