그동안 겨울철 서울 아파트 전셋값을 떠받치던 '명문학군' 수요가 올해는 전혀 맥을 못추고 있다.

매년 11월에는 서울 강남3구와 양천구 목동, 노원구 중계동 등 이른바 '학군' 지역의 아파트 전셋값이 부동산 비수기에도 들썩였지만 올해는 사정이 다르다.

강남3구는 겨울방학 이사수요에도 이미 전셋값이 꺾였다. 하락 양상은 강남 대치동 은마아파트 같은 구축(舊築) 아파트에서 시작됐지만 점차 신축(新築)아파트 단지로 확산되고 있다. 강남3구의 하락폭이 커질수록 양천, 노원 등도 약세 전환이 불가피할 전망이다.

5일 한국감정원 '전국주택가격동향조사'에 따르면 11월 넷째주(26일 기준) 서울의 아파트 전세가격은 전주대비 0.06% 떨어지며 5주 연속 약세(-0.01→-0.03%→-0.03→-0.06→-0.07%)를 기록했다. 

가을 이사철이 끝나자 하락폭은 갈수록 커지고 있다. 서초가 전주대비 0.28% 떨어지고 강동도 0.24% 하락했다. 송파(-0.14%), 강남(-0.08%)도 서울 평균보다 낙폭이 크다. 

강남과 함께 서울시 대표 학군으로 꼽히는 양천(0.03%), 노원(0.01%)은 상승세지만 올해 누적 기준으로 보면 양천(1.86%)을 제외하고 모두 전년말보다 하락했다. 지난해말 대비 하락률은 송파(-4.66%), 서초(-2.87%), 강남(-2.50%), 노원(-0.67%) 순으로 컸다. 

강남구 대치동에서 이미 재건축아파트는 하락세가 본격화됐다. 은마아파트 전용 84㎡ 전셋값은 최근 6억원에서 5억5000만원선까지 내려 이미 약세다. 아이 교육을 위해 낡고 불편한 아파트 생활을 감수하는, 이른바 '몸테크(몸+재테크)' 수요도 올해는 줄고 있다.

신축아파트도 최근에는 하락세에서 자유롭지 못하다. 올해로 입주 3년차를 맞은 래미안 대치팰리스도 집주인들이 눈높이를 낮추기 시작했다. 최근 2~3주 사이 호가가 5000만~1억원씩 빠졌다.

대치동의 한 공인중개사는 "전용 84㎡(옛 34평)는 한때 호가로 15억5000만원을 부르던 매물이 지금은 14억원까지 떨어졌다"면서 "전세자금 대출이 막혀 올수 있는 사람이 많지 않게 됐다. 앞으로 더 떨어질것 같다"고 말했다. 

감정원 관계자는 "매물 소화기간이 길어지면서 매물이 쌓이는 적체 현상이 나타나자 집주인들이 눈높이를 조금씩 낮추고 있는 것으로 보인다"며 "은마아파트의 경우 전세물량이 많고 구축아파트라는 점에서 최근 시장 상황상 약세가 예상됐지만 래미안대치팰리스 같은 신축아파트는 대치동에서도 아파트값을 선도하는 단지라는 점에서 호가가 낮아지고 있는 상황이라 주목된다"고 말했다.

일각에서는 내년초 정비사업으로 미성아파트, 크로바맨션, 진주아파트 등 총 1만여가구의 이주 계획이 잡혀 있어 서울 전셋값이 국지적으로 불안한 흐름을 나타낼 가능성을 제기한다.

하지만 최근 9510세대 대단지 송파구 가락동 헬리오시티의 입주를 앞두고 일대 전셋값은 물론 위례신도시도 약세라는 점에서 여파가 크지 않을 것이라는 전망도 나온다. 공급도 많은 수준이다. 부동산114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 올해(3만6504가구)보다 16.3% 많은 4만2445가구다. 

반면 학령인구는 올해 처음 100만명이 무너졌고 저출산과 경기도권 신도시 이주로 인해 앞으로도 감소세가 가팔라지는 등 학군 수요는 감소할 전망이다. 

현재 강남3구, 양천구 목동 등 겨울방학 대비 이사수요는 꾸준한 편이지만 핵심 단지·지역을 중심으로 국지적인 상승세에 그치고 있는 것은 이 같은 학령인구 감소의 영향을 무시할 수 없다. 교육부에서 매년 발간하는 '2018년 교육기본통계'에 따르면 서울의 학령(유치원~고등학교) 인구는 올해 99만5587명으로 전년 103만7349명보다 4.0% 감소했다.

반면 서울에서 신도시로 이주하는 수요도 꾸준하다. 내년 경기도 입주물량은 13만7270가구로 올해 16만6886가구보다 크게 줄었지만 2017년 12만8829가구보다 많다. 앞으로 3기 신도시개발이 예정돼 있음을 감안하면 서울 전세 수요는 더 감소할 여지가 있다. 

감정원 관계자는 "헬리오시티의 영향으로 위례 신도시 전셋값도 하향 안정세를 나타내고 내년초 강동구도 1만여세대의 입주가 예정돼 있는 등 공급량 자체가 많다"면서 "금리인상, 공시지가 현실화 등으로 서울 전셋값은 당분간 안정세 내지 완만한 하락세로 갈 가능성이 높아 보인다"고 말했다.

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