전세의 월세화 현상 가속화 우려…시장은 혼란
8~19월 서울 아파트 임대차 40% 월세 낀 거래
내년 임대차 신규계약 시 가격 부담 커질 수도
홍세희 기자 = 정부가 실수요자 보호를 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에서 전세대출을 제외하기로 했지만 향후 가계부채 상황에 따른 추가 규제 가능성이 있어 불안감은 여전하다.
이번 대출 규제로 인해 매매를 포기하고 임대차 시장으로 유입되는 수요가 늘어날 경우 전세시장 부담을 가중시킬 가능성도 있다.
특히 내년에는 임대차법에 따른 계약갱신청구권을 행사했던 임차인들이 신규 계약에 나서야 하는 상황이어서 전세가격이 상승하고, 전세의 월세화 현상이 더욱 심화될 것이라는 우려도 나온다.
◆서울 아파트 임대차 40%가 월세 낀 계약
29일 정부가 발표한 가계부채 대책에 따르면 올해 4분기 가계부채 총량 한도에서 전세대출은 제외된다. 그러나 내년부터는 다시 총량관리에 포함 될 가능성이 있어 전세대출 받기가 한 층 더 힘들어질 수 있다는 우려가 나오고 있다.
추가적인 전세 대출 규제 가능성이 있는 상황에서 대출이 어려워져 매매를 포기하고, 임대차 시장으로 유입되는 수요까지 늘어날 경우 전세시장에 부담을 줄 수 있다는 지적이다.
이렇게 될 경우 지난해 임대차법 시행 이후 심화되고 있는 전세의 월세화 현상도 더욱 가속화될 것이라는 전망이다.
실제 임대차법 시행 이후 전세의 월세화 현상이 확산되면서 서울의 아파트 임대차 계약 10건 중 4건은 월세나 보증금에 일부 월세를 낀 '반전세'(준월세·준전세)인 것으로 나타났다.
서울시 부동산 정보광장에 따르면 올해 8∼10월 서울에서 체결된 아파트 임대차 계약은 총 3만4628건(28일 기준)으로 이 중 월세를 조금이라도 낀 계약은 38.9%(1만3493건)로 집계됐다.
이는 문재인 정부가 출범한 2017년 이후 같은 기간(8~10월)을 놓고 비교했을 때 가장 높은 수치다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "이번 가계부채 대책으로 매매수요가 감소하면 일부 수요는 임대차로 옮겨가며 전세시장에 부담을 줄 수 있다"며 "전세대출 규제도 동반되고 있어 전세대출이 제한되는 이들은 보증부 월세를 선택하는 월세화 현상이 야기될 수 있다"고 짚었다.
◆임대차법 시행 2년차…가격 상승폭 커질 우려
더 큰 문제는 지난해 7월 이후 임대차법에 따른 계약갱신청구권을 행사한 임차인들은 내년부터는 5% 이내의 임대료 상한 혜택을 받지 못한 채 신규 계약을 체결해야 한다는 점이다.
이러할 경우 임대인은 이미 큰 폭으로 상승한 주변 전세 시세 수준으로 보증금을 대폭 올릴 가능성이 있다.
갑자기 오른 전세보증금을 감당하지 못하는 임차인은 보다 저렴한 지역으로 이동하거나 울며 겨자 먹기로 반전세나 월세를 찾을 수밖에 없다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "정부가 내년 임차시장에서 가장 유의해야 할 부분은 계약갱신청구권을 쓴 임차인들이 일반 시장으로 나와야 한다는 점"이라며 "전세든 보증부 월세든 이미 가격이 상당히 올랐는데 그 갭을 임차인이 어떻게 감당해낼 수 있겠느냐. 이 부분을 어떻게 조정해 줄 수 있는지 고민해야 한다"고 강조했다.
