정부는 21일 제1차 부동산관계장관회의에서 '분양가 제도 운영 합리화 방안'을 확정, 발표했다.
이번 방안은 윤석열 정부 집권 이후 처음 열린 부동산관계장관회의에서 내놓은 첫번째 윤석열표 부동산 정책이기도 하다.
'분양가 상한제'는 이름 그대로 아파트 등을 처음 지은 후 분양할 때 가격의 상한선을 정하는 제조다. 땅값이라고 할 수 있는 택지비와 공사비 등 건축비, 일률적으로 반영하기 어려운 다양한 비용을 반영한 가산비 등을 산정해 분양가를 주변 시세의 7, 80%로 한정한다.
애초 적정 수준으로 분양가를 낮춰 새 집을 저렴하게 분양하자는 취지로 도입됐지만, 업계에서는 주택 공급을 가로막는 과도한 규제라는 불만이 컸다. 더 나아가 분양가와 시세의 괴리가 커지면서 이른바 '로또 청약' 상황이 일어나 분양에 성공한 일부에게 이익이 집중된다는 지적도 나왔다.
이에 더해 최근 전세계적인 원자재값 상승에도 분양가 상한제가 제 때 방영하지 못한다는 비판도 나오면서 제도 개편에 대한 요구가 제기되기도 했다.
정부가 발표한 분양가 상한제 개선안을 살펴보면, 우선 재건축·재개발 등 정비 사업을 추진할 때 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영하기로 했다.
도심 등에서 추진되는 정비 사업의 경우, 조합의 총회를 갖거나 기존 거주자들이 이주·명도 이전 등을 하는 등 사업에 필요한 토지를 확보하기 위해 부가 비용이 소요됐지만, 일반 택지 사업과 같은 방식으로 분양가를 산정해 상대적으로 필수 비용이 반영되지 못했다는 것이다.
따라서 정비사업장 분양가를 산정할 때에는 세입자 등이 터전을 옮기기 위해 필요한 주거이전비, 상가세입자들을 위한 영업 손실보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자들의 이주를 위한 금융비, 정비사업 조합의 총회 개최 등 필수 소요 경비 등을 반영하기로 했다.
구체적으로는 주거이전비, 영업손실 보상비는 토지보상법상에 규정한 법정 금액 지출 내역을 반영해 적용하고, 명도소송비는 소송 집행에 소요된 실제 비용을 반영한다. 명도소송비의 경우 변호사 수임료, 법원 인지대 등은 객관적으로 검증할 수 있기 때문에 손쉽게 반영할 수 있다는 것이 정부의 설명이다.
조합원 이주비용을 조달하기 위한 이주비 대출이자는 가급적 실제로 발생한 이자 비용을 반영하되 표준산식으로 상한선을 두기로 했다. 종전 자산가와 해당사업장 소재지의 주택담보대출비율(LTV), 대출기간에 한국은행 예금은행 가중평균 주담대 금리를 적용해 계산하는 방식이다.
또 사실상 정확한 금액을 산정하기 어려운 조합 총회 경비 등의 경우 총 사업비의 0.3%를 정액 반영할 계획이다.
다만 정부는 위와 같은 비용이 발생하지 않는 공공택지에서는 분양가의 변화가 없다고 강조했다.
이와 함께 자재값 폭등에 대한 대책도 함께 제시됐다.
분양가를 정하는 기초 항목인 '기본형 건축비'는 매년 3월과 9월에 이뤄지는 정기고시 외에도, 주요 5개 자재 가격이 급등할 때 제시되는 비정기 조정 제도로 고시된다.
하지만 2008년 7월 제도 도입 이후 조정항목이 바뀌지 않아 '비정기 조정 고시'가 무의미하다는 지적이 제기됐다. 그동안 레미콘, 철근 외에도 비교적 최근 중요도가 떨어진 PHC파일·동관이 그대로 유지됐고, 정기고시 3개월 후 각 단일 품목의 가격이 15% 이상 올라야만 비정기 조정 고시가 이뤄질 수 있었기 때문이다.
정부는 이에 대해 조정항목에서 PHC파일·동관 대신 기본형 건축비 중 차지하는 비중이 큰 창호유리, 강화마루, 알루미늄 거푸집으로 바꾸기로 결정했다.
또 꼭 단일품목이 15% 이상 상승하지 않더라도, 비중이 높은 레미콘, 철근의 상승률 합이 15% 이상이거나, 나머지 창호유리, 강화마루, 알루미늄 거푸집의 상승률 합이 30% 이상이면 정기고시 이후 3개월이 지나지 않았더라도 비정기 조정 고시를 추진하기로 했다.
주택도시보증공사(HUG)가 진행하는 고분양가 심사에서도 자재비 요인을 반영하도록 손질이 가해졌다.
그동안 고분양가 심사를 할 때 신규 사업장 분양가는 이미 분양됐던 인근의 비슷한 사업장 등의 시세를 기반으로 산정했다.
앞으로는 최근처럼 급격히 자재값이 폭등할 경우 분양가 산정에 반영되도록, 고분양가 심사에 '자재비 가산제도'가 도입된다. 단기에 자재비가 급등한 '공급 비상 상황'이 발생한 경우, 자재비 급등분 일부를 분양가에 반영하겠다는 것이다.
이를 위해 우선 기존 분양가 상한제에서 산정할 때 사용하는 기본형 건축비에서, 일반 물가상승분까지 반영된 최신 기본형건축비 상승분에 최근 3년 동안 평균 상승분을 제외하고 남은 '단기 자재비 급등분'을 산정한다.
여기에 통상 분양가 중 건축비 비율이 40%인 점을 고려해, '단기 자재비 급등분'에 40%를 곱해 자재비 급등분 가산비율을 정한다. 예를 들어 이번 달 단기 급등분이 0.8%로 산출됐다면, 여기에 40%를 곱한 0.32%가 자재비 급등분 가산비율이 되는 식이다.
기존 방식으로 정했던 분양가에 이 '자재비 급등분 가산비율을 곱해 나온 가산분을 분양가에 더하면, 최종 분양가가 결정되는 방식이다.
이 외에도 분양가 심사절차에 대한 개편 작업도 이뤄졌다.
정부는 그동안 민간택지의 택지비가 감정평가 기관 평가서에 대해 감정평가협회 및 한국부동산원 검증을 거쳐 산정됐는데, 부동산원의 검증 기준이 추상적일 뿐 아니라 검증 이후 이를 검증할 수 있는 절차가 없다는 지적이 제기됐다고 설명했다.
이에 따라 '택지비검증위원회'를 신설해 부동산원이 처음 택지비 등을 검증할 때 전문가 등이 참여하고, 감정을 맡은 감정평가사가 출석해 감정 배경 등을 진술하도록 할 방침이다.
또 HUG의 고분양가 심사제도에 대해서도 분양보증 시점을 기준으로 기본형건축비 상승률이 최근 3년 동안의 기본형건축비 평균상승률보다 높으면 분양가를 일부 가산하는 '자재비 가산제도'를 새로 도입하기로 했다.
아울러 인근 시세와 비교할 때 비교단지 선정 기준을 준공 20년 이내였던 기존 기준에서 10년 이내로 낮추고, 관련 평가기준, 배점 등도 공개할 예정이다.
이번 방안에 대해 김영한 주택정책관은 사전 브리핑에서 "한국부동산원을 통해서 확인한 바에 따르면 분양가가 1.5%~4% 정도 상승하는 효과가 있을 것으로 예측된다"며 "재개발이 세입자 주거이전비, 영업 손실 보상비 등 법정 비용을 재건축보다 추가 지출해야 되기 때문에 더 높은 수준으로 분양가가 상승할 것으로 보여지고, 재건축은 그것보다 제한적일 것"이라고 전망했다.
이어 "고분양가 심사제에서 인근 시세 대상을 준공 10년 이내의 사업장으로 단축하는 것으로는 약 0.5% 분양가가 상승하는 효과가 예상된다"고 덧붙였다.
정부는 이날 발표한 '분양가 제도 운영 합리화 방안'에 대해, 공동주택 분양가에 대한 시행규칙 개정을 위한 입법예고 및 규제심사 등에 즉시 착수해 최대한 서두르겠다고 밝혔다.
다만 이번에 발표된 방안은 개정 규칙이 실제 시행되기 전까지 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 사업장에만 적용된다.
아울러 '택지비검증위원회' 신설 등 부동산원의 내규 개정 사항은 이 달 안에 완료하고, 관련 작업을 마친 후 새롭게 적정성 검토를 신청하는 건부터 적용하기로 했다.
고분양가 심사제도 역시 이 달 안에 관련 시행세칙을 개정하고, 개정된 시행세칙을 시행하기 전에 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 대해 적용할 계획이다.
