한투증권 최다 판매…대규모 손실시 '제2 사모펀드 사태' 우려도
우연수 기자 = 고금리·코로나 충격에 전세계 상업용 부동산 시장이 휘청이면서, 국내 해외부동산 공모펀드 수익률에도 비상이 걸렸다. 여기에 묶인 개인투자자 자금만 1조원이 넘는 것으로 나타났다.
해외부동산 공모펀드는 연 6~8%의 고수익을 얻을 수 있는 매력적인 투자처로 각광받았으나, 현재는 상업용 빌딩을 중심으로 한 부동산 시장 침체로 마이너스 수익률이 속출하고 있다. 개인투자자에게 대규모 손실이 발생할 경우 판매 증권사·은행과 불완전판매 분쟁으로 이어질 가능성도 있어 업계에는 긴장감이 감돌고 있다.
◆개인투자자 2만7187명, 1조 넘게 묶였다
5일 윤창현 국민의힘 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 해외부동산 공모펀드 판매현황 자료에 따르면 2018년 이후 일반 개인투자자에게 판매된 해외부동산 공모펀드는 총 14개로 판매액은 1조478억원, 개인투자자 수는 총 2만7187명이다.
전세계적으로 기준금리 인상 기조에 따른 배당수익률 감소와 코로나 이후 오피스 임대 수요 감소로 인해 최근 해외 상업용 부동산 매매 가격은 하락 추세다.
상반기 유럽 상업용 부동산 총 거래량은 전년 동기 대비 60% 감소했으며, 재택근무 영향으로 맨하탄 오피스 시장 공실률은 20%에 육박한다. 시장 침체로 인해 거래규모 및 거래 가격도 크게 감소해, 2021년 평당 피트 당 1000달러 수준에서 778달러 수준으로 하락했다.
이에 해외부동산 펀드 수익률에도 경고등이 켜졌다. 독일 프랑크푸르트 소재 트리아논 빌딩에 투자하는 '이지스글로벌부동산투자신탁229(파생형)'는 빌딩 가치 하락으로 80% 넘는 손실을 기록했으며 한국투자리얼에셋이 벨기에 브뤼셀 빌딩에 투자한 '한국투자벨기에코어오피스부동산투자신탁2호(파생형)'도 29.8% 손실을 냈다.
문제는 내년에 해외부동산 공모펀드 만기가 집중돼있다는 점이다. 2018년 이후 해외 부동산 공모펀드에 투자한 개인투자자의 절반 가량인 1만965명이 내년 만기를 맞게 되며, 금액으로는 4104억원어치의 만기가 돌아온다.
연도별 만기 도래되는 개인 판매액은 ▲올해 1731억원(개인투자자 수 4103명) ▲내년 4104억원(1만965명) ▲2025년 2725억원(8103명) ▲2026년 이후 1918억원(4016명)이다.
지역별로 유럽 지역 설정액이 9028억원에 달하며 미국이 2599억원이다.
◆대규모 손실시 '제2 사모펀드 사태' 우려도…"대책 마련 서둘러야"
개인투자자의 손실이 금융회사와의 분쟁으로 이어질 가능성도 있다. 금융상품에는 기본적으로 자기 손실 책임이 따르지만 그간 개인투자자들이 대규모 손실을 입은 뒤 불완전판매 논쟁으로 이어진 전례가 많기 때문이다.
해외 부동산 판매액이 가장 많은 곳은 한국투자증권으로 나타났다. 절반 가량인 5087억원이 한국투자증권 창구를 통해 판매됐다. 뒤이어 ▲KB국민은행(2779억원) ▲하나증권(911억원) ▲하나은행(910억원) ▲미래에셋증권(795억원) 등이 판매액 상위에 이름을 올렸다.
해외부동산 공모펀드 운용사로는 ▲한국투자리얼에셋운용(4963억원) ▲이지스자산운용(4737억원) ▲미래에셋자산운용(926억원) ▲하나대체투자자산운용(925억원) 등이 있다.
일각에서는 리파이낸싱 펀드로 해외부동산 공모펀드를 지원할 필요가 있다는 목소리도 나온다. 기관 투자자 중심 사모펀드의 경우 기관투자자들의 추가 자본 출자로 리파이낸싱 또는 대출 만기 연장이 가능한 반면 다수 개인투자자들로 모집된 공모펀드는 대출 만기 연장 리파이낸싱을 위한 추가 자본 출자가 현실적으로 어려워, 손실이 날 경우에도 마땅한 대응 수단이 없기 때문이다.
윤창현 의원은 "해외부동산 1순위 채권자는 은행이고 국내 공모펀드는 후순위 채권자"라며 "담보인정비율(LTV) 60% 건물이 20% 가격 하락시 공모펀드 손실률은 50%에 이르는 만큼 제2의 사모펀드 사태로 확대되지 않도록 리파이낸싱 펀드를 도입하는 등 대책 마련에 서둘러야 할 것"이라고 말했다.
