1월 아파트 실거래가지수도 상승 전환
소득 5000만원 직장인, 한도 5000만원 차이
이예슬 기자 = 올 초 서울 아파트 거래량이 지난해 말에 비해 반등하는 모습을 보이는 가운데 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 시행된 3월 이후에도 매수세가 여전할지 관심이 모아진다.
18일 서울부동산광장에 따르면 지난 1월 서울 아파트 거래량은 2571건을 기록했다. 이날 기준 2월 2201건이 신고됐는데, 신고 기한이 열흘 이상 남아 몇 백건이 더 추가될 가능성도 있다. 9월 3400건을 찍었다가 10월 2337건, 11월 1843건, 12월 1824건으로 점차 하락세를 보인 지난해 말에 비해 거래 시장이 회복되는 모습이다.
매수세가 붙으면서 실거래가도 올랐다. 한국부동산원의 공동주택 실거래가지수에 따르면 1월 아파트 실거래가지수는 0.45% 상승해 지난해 9월(0.94%) 이후 4개월 만에 오름세를 나타냈다. 전국 기준으로는 0.11%, 수도권은 0.20%, 경기는 0.15% 올랐다.
지난해 9월말 특례보금자리론 일반형 대출 중단에 주택시장이 얼어붙었다가 저가매물을 중심으로 거래가 증가하면서 상승 전환한 것으로 풀이된다.
서울 권역별로 보면 노원·도봉·강북 등 동북권(1.33%), 용산·종로·중구를 묶은 도심권(1.21%), 마포·서대문 은평 등 서북권(0.60%)이 지수 상승을 견인했다. 반면 강남·서초·송파·강동의 동남권(-0.33%)과 영등포·양천·강서·구로 등 서남권(-0.18%)은 떨어졌다.
상승폭이 큰 권역들은 대체로 가액 기준 9억원 이하 주택이 많아 신생아특례대출의 수혜를 볼 만한 지역들이다. 이 같은 정책대출을 받지 못하는 수요자들이라도 올 하반기 기준금리 인하시점이 하반기로 예상되면서 주택매매 수요가 회복되리란 예측도 나오고 있다.
변수는 스트레스DSR이다. 변동금리 대출을 이용하는 차주가 대출기간 금리상승으로 원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 감안해 DSR을 산정할 때 일정 수준의 스트레스 금리를 부과하는 제도를 말한다.
한국은행의 3월 통화신용정책보고서에 수록된 '가계대출 동향의 주요 특징 및 향후 여건'에 따르면 소득 5000만원인 직장인은 내년 대출 한도가 지난해 하반기보다 5000만원 가량 감소할 전망이다.
보고서는 소득 5000만원, 만기 30년, 스트레스 금리 1.5%, 변동주기 5년을 가정했다. 그 결과 지난해 변동형 금리를 기준으로 최대 3억3000만원이던 대출 한도는 스트레스 금리를 100% 적용하는 내년에는 2억8000만원까지 줄어들 것으로 예상됐다.
이 때문에 집을 꼭 사려는 실수요자들이 새 제도 시행 전 매수를 서두르면서 올 초 거래량이 증가했다는 분석도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "스트레스DSR 시행 이후에는 실수요자의 자금 동원 능력이 약해지면서 매수 심리를 둔화시킬 가능성이 없지 않다"며 "다만 올해와 내년 점차 수위를 높이며 시행되는 것이어서 급격한 시장 위축으로 이어지지는 않을 것"이라고 말했다.
한은 보고서는 주택시장에 상·하방 요인이 상존한다고 봤다. 보고서는 "여전히 높은 주택가격 수준, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려 등은 주택 매수심리 회복을 더디게 하는 요인"이라며 "반면 향후 금융여건 완화 기대, 수도권광역급행철도(GTX) 연장 및 신설 등 개발호재, 수도권 입주물량 축소 등은 상방 요인으로 작용할 것"이라고 했다.
