강남 고가 주택시장으로 수요 분산 가능성 등
공급량·분양가격 함께 수요 변화가 큰 변수
박성환 기자 = 구매력을 갖춘 초고액 자산가의 증가와 한강 등 조망지역을 중심으로 공급이 꾸준하게 이어지면서 고급주택 시장 규모가 커질 것이란 전망이 나왔다.
2일 NH투자증권이 최근 발간한 '고급주택 시장 분석-고급주택 트렌드 변화와 전망 보고서'에 따르면 고급주택은 지방세법상 주택가액 및 연면적(전용면적) 초과 여부, 승강기 설치여부 등의 기준에 따라 정의된다.
다만 실제 세금 중과를 피하기 위해 법적 기준을 교묘하게 넘지 않는 경우가 많아, 통상적으로는 고급 자재로 지어지고 넓은 면적과 높은 층고, 한강 또는 산 조망권 확보하고, 여유로운 주차장 등의 특징을 가진 주택을 일컫는다.
특히 보고서에서는 여러 연구를 종합해 고급주택을 양적 측면(가격)뿐만 아니라, 질적 측면(고급 자재 사용·생활 편의 등)에서도 좋아야 하고, 사생활 보호가 잘 되고 다른 주택과 차별성을 지니며, 유사 사회계층 커뮤니티 형성이 잘 된 곳을 고급주택으로 평가했다.
고급주택 유형을 단독주택, 연립주택(빌라), 아파트로 구분하고 아파트는 다시 단독형과 단지형으로 구분한다. 사생활 보호는 단독주택이 가장 강하고, 커뮤니티 서비스는 아파트 단지형이 가장 좋다고 분석했다.
실제 주요 고급 아파트의 신고가 경신이 이어지고 있다. 한남동 '파르크한남(전용면적 268㎡)'이 2023년 8월 180억원에 거래되며 서울 아파트 역대 거래 최고가를 경신했다. 한남동 '나인원한남(전용면적 206㎡)'이 지난 1월 97억원 신고가를 찍은 뒤 한 달 만인 지난 2월 99억5000만원에 거래됐다. 성수동 '아크로서울포레스트(전용면적 198㎡)'도 지난해 8월 99억원에 매매됐다.
고급 연립주택(빌라)은 세대수가 많지 않아 거래가 활발하지 않지만, 신고가 경신이 반복되고 있다. 청담동 '마크힐스이스트윙(전용면적 193㎡)'은 지난 2월 85억원에 거래되며 직전 거래인 2021년 8월보다 30억원 오르며 신고가를 기록했다. 서초동 '트라움하우스5차(전용면적 274㎡)'는 2021년 9월 185억원에 거래되며 최고가를 찍었다.
고급주택 수요가 상대적으로 많은 강남권에서 고급 아파트 공급이 이뤄지고 있다. 2020년 분양 당시 분양가 130억~300억원으로 국내 아파트 최고 분양가 기록을 세웠던 청담동 '에테르노 청담'은 최근 입주 완료됐다. 2022년 임대 후 분양 방식으로 공급됐던 논현동 '브라이튼 N40'도 3.3㎡당 8000만원 이상에 양도 전환 중이다. 또 청담동을 중심으로 여러 고급 아파트가 분양 예정인데, 분양가가 최소 100억원대부터 최대 800억원에 달한다.
한국의 자산가들이 늘어나면서 고급주택의 유효수요층 또한 계속 증가할 것으로 전망된다. 투자은행 '크레디트스위스' 보고서에 따르면 2022년말 기준 자산 5000만달러(661억원) 이상의 초고액 자산가가 3886명으로 2020년보다 94% 증가했다. 영국 부동산 컨설팅 회사 '나이트프랭크'에서는 작년 기준 자산 3000만달러(397억원) 이상 자산가가 7310명이고, 2028년까지 9470명으로 증가할 것으로 전망했다.
정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 "고급주택 시장 규모는 구매력 갖춘 초고액 자산가의 증가와 강남권, 용산, 한강변 및 공원 조망 지역을 중심으로 공급이 꾸준하게 이어지며 영역이 확대될 전망"이라고 설명했다.
그는 "제한된 수급으로 인해 시장 침체기에 거래가 없어 하락 폭이 가시화되지 않는 데 비해 활황기엔 상방의 캡이 없어 상승 탄력이 클 것으로 본다”고 분석했다.
정 연구원은 "주수요층도 경기, 금리 등 거시환경 변화에 자유로울 수 없고, 수요 일부는 강남 고가 주택시장으로 흡수, 분산 등 하락 요인이 상존한다"면서 "향후 공급량, 분양가격과 함께 유효 수요의 변화를 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.
