노후계획도시 정비사업 제도개선으로 신속하게 추진해야
인구감소 시장 변화…수요 변화에 대응 위해 이원적 대책
박성환 기자 = 부동산시장의 안정을 위한 지속가능한 주택공급 체계를 마련하려면 노후계획도시 정비사업을 개별 구역 단위가 아닌 지구 단위의 광역·통합적 접근이 필요하다는 제안이 나왔다.
이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 2일 오후 2시 서울 강남구 건설회관 3층 대회의실에서 열린 '주택공급 활성화와 부동산금융 시장 안정을 위한 정책과제 세미나'에서 "2023년 주택공급은 공사비 급등, 주택경기 침체, 극심한 지역 간 양극화의 3중고 속에 착공 기준으로 전년 대비 55% 수준에 그치는 등 급감한 상황"이라고 진단했다.
이 위원은 현 정부의 주택 공급 정책에 대해 "각종 분양가 규제를 개편하고, 부담금을 축소해 수익성을 개선하고, 통합정비 등을 의무화해 사업속도를 향상시켰다"며 "주택구매를 막고 있는 세제와 금융규제 개편을 병행하는 등 주택공급 확대를 위한 실질적인 정책을 적극적으로 시행 중"이라고 평가했다.
이어 "여기에 더해 신규 택지를 지정하고, 3기 신도시 내 주택 물량을 확충하며, 정비사업 노후도 조건 및 안전진단 기준을 완화해 신규 물량 확대에도 많은 노력을 하고 있다"고 말했다.
다만 노후계획도시 정비사업에 대해서는 지구 단위의 광역적인 접근과 정비사업의 신속한 추진을 위해서는 제도 개편이 필요하다고 지적했다.
이 위원은 "전반적인 정책 방향은 바람직하나 세부적으로 일부 미흡하거나 제도 개편이 이뤄지지 않은 분야가 있다"며 "노후계획도시 정비사업은 개별 구역 단위가 아닌, 지구 단위의 광역적이고 통합적 접근을 통해 미래 도시로의 전환을 추구하고, 공공의 사업비 지원을 통해 신속하고 투명한 사업추진을 유도하는 등 전반적으로 바람직한 방향으로 제도설계가 되고 있다"고 설명했다.
그러면서 "실제 사업구역 단위에서 노후계획도시 정비사업이 신속하고 원활하게 추진되기 위해서는 세부적으로 제도의 개편이 필요한 상황"이라며 "선도지구 지정과 용적률 특례의 전제가 되는 특별정비구역의 지정요건을 개편할 필요가 있다"고 주장했다.
특별정비구역으로 지정되기 위해서는 폭 25ｍ 이상의 대로(大路) 내 위치한 주택단지 등이 하나의 사업구역(정비구역)으로 묶여 통합정비가 추진되고 있다. 통합정비는 공익적 측면과 사업시행자에게 모두 많은 장점이 있지만, 토지주들 간 이해관계 조율이 어려워 현실에서는 원활하게 작동하지 못하는 경우가 많다. 특히 아파트와 (집합)상가가 하나의 구역으로 묶여 복합개발 방식으로 추진된다면 이해관계 조율이 훨씬 더 어려워져 장기간 사업이 지연될 가능성이 높다는 게 이 부연구위원의 설명이다.
서울 목동이나 행당 6·7구역 사례에서도 볼 수 있듯 '통합적 접근'을 위해서 반드시 통합정비가 필요한 게 아니다. 기본적으로 통합정비는 다수 주민이 희망하거나 통합정비가 사실상 불가피하면 적용하고, 여기에 더해 특별한 공익적 필요성이 인정돼 통합정비 적용이 필요할 때는 추가적인 인센티브를 제공해 유도해 나가는 것이 바람직하다.
이 위원은 "특례에도 불구하고 분담금 부담이 어려운 토지주가 상당수 존재할 것으로 예상될 뿐 아니라, 재건축사업의 사업성 확보가 어려운 단지도 상당수 존재할 것으로 예상된다"며 "금융구조를 도입하고 맞춤형 리모델링도 활성화할 필요가 있다"고 강조했다.
아울러 "노후계획도시 특별법은 정비사업 절차 중 사업준비단계에 초점이 맞춰져 있고, 이 단계가 끝나면 도시정비법에 따라 본격적인 정비사업이 시작되게 된다"며 "향후 섬세한 제도 개선으로 사업절차 전반의 많은 문제를 지속적으로 개선해 나갈 필요가 있다"고 덧붙였다.
또 이날 세미나에서는 주택시장 구조변화에 대응한 선제적 제도 개편이 필요하다는 주장도 나왔다.
김성환 부연구위원은 현재 시장 상황을 "단기적 경기 회복 필요성과 장기적 구조변화에 함께 대응해야 하는 위기에 직면했다"며 "2022~2023년 선행 지표 감소가 심각한 수준이었던 것에 반해 향후 주택 소비의 단위가 되는 인구와 가구가 감소세를 보일 것으로 전망됨에 따라 단기 공급 부족과 장기 수요 감소에 모두 대응한 전략이 필요하다"며 밝혔다.
김 위원은 장기적으로 인구·가구구조의 변화, 생애주기 수지 변화, 경제구조 변화 등을 아우를 수 있는 정책이 요구되고, 대표적으로 노인 주택 공급방식의 재검토, 청약 및 세제의 일관성 유지를 위한 제도 개편안을 제안했다.
김 위원은 최근의 정부 정책에 대해 "건설경기 부양을 위한 정부의 노력이 업계에서 환영받고 있다"며 "산업계의 호응이 뒤따른다면 경기 회복에 중요한 단초가 되고, 남아 있는 몇 가지 규제를 해소해 주택시장의 구조변화에 기민하게 대응하자"고 역설했다.
