정부가 21일 정비사업 활성화를 통한 신규분양 촉진을 위해 분양가 제도를 개편하고 임대시장 안정화 제도 개선안을 내놓았다.
분양가 제도가 경직적으로 운영되면서 주택공급에 걸림돌이 되고, 7월말 새 임대차법 시행 2년을 앞두고 임대차시장이 불안해질 수 있어 대책이 필요하다는 지적을 받아들인 것이다.
시장에서는 "시장의 목소리가 반영된 기민한 정책 개편"이라 평가하며 추가적인 제도 보완을 촉구했다.
국토교통부는 이날 분양가 상한제 개편안을 발표하면서 분양가 산정시 △세입자 주거 이전비 △영업손실 보상비 △명도 소송비 △이주비에 대한 금융비(이자) △총회 운영비 등을 필수 경비로 인정해 분양가에 반영하겠다고 밝혔다.
국토부는 또 최근 원자재값 급등 등의 상황을 감안해 기본형 건축비 산정 및 고시 제도도 탄력적으로 운영한다는 방침이다. 매년 두 차례(3월·9월) 정기 고시를 기본으로 하되, 자재 가격이 급등할 경우 언제라도 기본형 건축비를 조정하겠다는 것이다.
한국부동산원에 외부전문가가 참여하는 '택지비 검증위원회'를 신규 설치해 민간택지 택지비 산정 검증을 주관하도록 하고 검증 과정을 투명하게 개선하겠다는 방침이다.
이번 제도 개선과 관련해 "시장의 목소리가 일부 반영된 점을 긍정적"이라면서도 "효과가 극히 제한적인만큼 추가적인 제도 개선이 필요하다"는 목소리가 많다.
재건축·재개발 전문가인 투미부동산컨설팅 김제경 소장은 "분양가 산정에 핵심은 택지비인데 발표한 제도 개편안을 보면 택지비 검증 방법이 개편된 것인지 의문"이라며 "검증위원회에 외부 전문가를 참여시킨다고 했지만 정부 입맛에 맞는 외부 전문가가 참여할 경우 검증 결과의 신뢰성에 다시 의문이 제기될 것"이라고 지적했다.
분상제 개편안이 사업성 개선에 따른 정비사업 촉진, 그에 따른 도심 공급 활성화까지 가기에는 한계가 뚜렷하다는 지적도 있다. 정부는 분상제 개편을 통해 분양가가 최대 4%까지 인상될 수 있다고 내다봤는데 이 정도 수치로 정비사업자들이 사업성 개선을 체감하고 사업 속도를 높이기에는 역부족이라는 것이다.
NH농협은행 김효선 부동산수석위원은 "분양가로 갈등을 겪어 사업이 지연되던 일부 사업장들이 속도를 내며 공급 확대가 이뤄지면서 수급 불균형이 다소 해소될 수는 있을 것"이라면서도 "공급자 입장에서는 (분상제) 폐지 수준이 아닌 개편안이 여전히 사업성에 큰 개선을 주기엔 부족하다고 느낄 수 있다"고 분석했다.
건설사들의 반응도 시큰둥하다. 한 대형건설사 관계자는 "정비사업 필수비용 반영은 전체 공사비에서 미미한 수준이고, 원자재 가격 상승을 기본형 건축비에 반영하는 내용도 얼마나 현실을 반영할지 의문"이라며 "분양가 상한제와 공사비 급등, 분양가 심사 등이 공급 부족을 초래한다는 인식을 바꾸면서 분양가 인상은 최소화하겠다는 의도로 풀이된다"고 말했다.
정부는 전월세 시장 안정을 위해 전월세 값을 5% 이내로만 올린 '상생임대인'에 대한 혜택을 늘리고 계약갱신청구권(갱신권)을 이미 사용한 임차인의 버팀목 대출 한도도 확대하기로 했다. 전세매물 확대를 위해 규제지역 주택담보대출(주담대)을 받는 사람의 기존 주택 처분 기한을 늘려주고 분상제 아파트 분양자에 대한 거주 의무도 완화하기로 했다.
직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 신규·갱신 계약 체결 임대인에게 지금까지는 2년 이상 임대한 주택에 대해 조정대상지역 1세대1주택 양도소득세 비과세 2년 거주 요건 중 1년을 인정했는데 오는 2024년 말까지는 2년 거주 요건을 모두 면제해주기로 했다. 임대 개시 시점에 다주택자더라도 임대료를 5% 이내로 인상한 뒤 나중에 다른 주택은 모두 팔고 해당 주택만 남아 1세대1주택이 된다면 거주 요건 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
임차인을 위해 전월세 세액공제율을 상향하고 법인사업자의 경우 건설임대주택 의무기간인 10년을 채운 후 9억 이하 주택을 양도하면 법인세 20% 추가 과세도 하지 않기로 했다. 개인사업자 민간 건설임대는 10년 이상 임대한 주택을 오는 2024년 말까지 등록하면 양도세 장기보유특별공제 70%를 적용한다.
시장에서는 "제도적인 안정성이 개선됐고 단기 임대차 확대가 기대된다"고 평가하면서도 장기적인 시장 안정을 위해서는 후속 조치가 이어져야 한다고 입을 모았다.
직방 빅데이터랩 함영진 랩장은 "시장에 단기 임대차 물량을 확대시키는데 일조할 것"이라며 "다만 상생임대인 양도세 특례를 다주택자에게 확대하더라도 세제혜 택이 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건(조정대상지역 주택) 면제 등으로 제한되며 다주택자가 실질적 혜택을 체감하기 제한적"이라고 평가했다. 그러면서 "다주택자를 임대인으로 변환시키기 위해 아파트 매입임대사업자 세제혜택 유인을 다시 고려해 볼 필요가 있다"고 제언했다.
신한은행 WM컨설팅센터 우병탁 부동산팀장은 "상생임대인 혜택 확대를 제외하면 전월세 세액공제 확대 등 나머지 내용은 기존에 예고됐거나 시행하는 제도를 확대한 것으로 봐야한다"며 "다주택자가 혜택을 볼 수 있는 가능성을 열어놨지만 기본적으로는 1주택자에 한정된 정책이기 때문에 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것"이라고 전망했다. 다만 "1주택자들이 갈아타기 과정에서 넘어야 했던 제약을 상당 부분 없애줬다는 부분은 바람직하다고 본다"고 덧붙였다.
대한건설정책연구원 이은형 연구위원 "상생임대인 혜택 확대와 갱신만료 서민임차인 전세대출 지원강화 등은 임대차 3법 시행 이후 생긴 부작용을 완화하기 위해 필요한 내용들"이라며 "다만 향후 임대차3법에 대해 전면 재검토를 포함한 제도 유지 자체에 대한 논의도 필요하다"고 밝혔다.
