정옥주 기자 = 주택가격 9억원 이하면 소득 수준과 무관하게 최대 5억원까지 대출을 해주는 '특례보금자리론'이 드디어 베일을 벗었지만, 예상보다 높은 금리 수준에 별다른 '메리트'를 찾기가 어렵다는 평가가 나오고 있다.
12일 금융권에 따르면 전날 금융위원회는 오는 30일부터 '특례보금자리론'을 총 39조6000억원 규모로 1년간 한시 운영한다고 밝혔다. 이는 기존 보금자리론에 일반형 안심전환대출, 적격대출을 통합한 정책금융 상품이다
금융권 안팎에서는 최고 연 8%를 넘어선 고금리와 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 이어지는 상황에서 소득을 따지지 않는 특례보금자리론을 이용할 경우, 기존보다 받을 수 있는 대출한도가 늘어나 올해 '내집 마련'을 하려는 실수요자들의 '숨통'이 어느 정도 트일 수 있을 것으로 보고 있다.
현재 1억원 초과 대출자에게는 DSR 40% 규제가 적용되나, 특례보금자리론에는 이런 제한이 적용되지 않는다. 대신 최대 5억원까지 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도 내에서 대출이 가능하다. LTV는 최대 70%(생애최초 주택구입자 80%), DTI는 최대 60%가 적용되는데 규제지역에선 10%포인트 차감하는 방식이다.
한 금융권 관계자는 "기존 대출이 있어 한도가 모자랐던 무주택자나 대출을 갈아타려는 1주택자, 전세보증금 반환이 어려웠던 집주인 등에 도움이 될 것으로 보인다"고 말했다. 또 다른 금융권 관계자도 "향후 금리변동에 대한 리스크를 헤지할 수 있어 매월 현금 흐름이 빠듯한 서민 등 실수요자들은 시중금리보다 다소 낮은 수준으로 금리 안정성을 담보할 수 있게 될 것"이라고 평가했다.
다만 현재 시중은행들의 주택담보대출(주담대) 금리 하단이 4% 중반대를 형성하고 있는 상황에서 특례보금자리론 금리는 메리트가 없다는 의견도 나오고 있다.
특례보금자리론의 금리는 일반형과 우대형으로 나뉜다. 주택가격 6억원 이하·부부합산소득 1억원 이하인 차주를 대상으로 한 '우대형'은 4.65~4.95%, 일반형은 4.75~5.05%가 적용된다.
전날 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 주담대 변동금리는 연 4.84~8.11%, 고정금리는 연 4.63~6.55% 수준이다. 시중은행의 고정금리 하단과 비교할 경우 우대형은 별 차이가 없고, 일반형은 오히려 특례보금자리론의 하단 금리가 더 높다. 시중은행의 변동금리와 견줘봐도 특례보금자리론의 금리 하단이 0.09~0.19%포인트 낮은데 불과하다.
금융권 관계자는 "금리 상단과 비교하면 특례보금자리론이 경쟁력이 있지만 실제 금리 상단 수준에서 은행 대출을 쓰는 이들은 거의 없고 우대금리 등을 통해 하단에 가까운 금리로 대부분 이용하고 있다"며 "그런데 특례보금자리론과 은행의 하단 금리 수준이 거의 비슷해 별다른 경쟁력이 없어 보인다"고 말했다.
이어 "이런 가운데 앞으로 금리가 다소 내려갈 것이란 전망이 흘러나오고 있는 데다, 특례보금자리론을 받으면 1주택을 유지해야 한다는 조건이 붙는 것도 망설이게 되는 부분 중 하나"라고 덧붙였다.
만약 최대 0.9%포인트까지 받을 수 있는 우대금리를 모두 적용받을 경우 특례보금자리론을 3.75~4.05%에서 받을 수 있지만, 조건이 매우 까다로워 사실상 적용받기가 힘들다. 전자 약정 및 등기 시 적용되는 '아낌e' 우대금리(0.1%포인트)와 기타 우대금리(저소득청년·사회적 배려층·신혼가구·미분양주택, 최대한도 0.8%포인트)를 모두 충족해야 최대 0.9%포인트 금리를 적용받을 수 있다.
시중은행 관계자는 "신혼이고 사회적 배려층이어야 하고 미분양 주택에 가는 저소득청년이어야 된다는 얘긴데 너무 복잡하고 까다로워 (우대금리는)거의 못 받는다고 봐야 할 것 같다"며 "은행의 우대 금리는 조건을 어렵지 않게 충족할 수 되지만 정책상품의 경우 아주 명확하게 해당돼야 해 제도 취지는 좋지만 실제로 3%대 금리 혜택을 받을 수 있는 이들은 거의 없을 것"이라고 말했다.
이에 따라 일각에서는 안심전환대출보다도 높은 금리로 책정된 특례보금자리론이 결국 안심전환대출의 전철을 밟게 될 것이란 비관적 전망도 내놓고 있다.
금융당국이 지난해 9월부터 12월 말까지 신청을 접수한 안심전환대출의 경우 고금리 시대룰 맞아 가입자들이 대거 몰릴 것으로 예상됐으나, 까다로운 가입 조건과 예년 안심전환대출에 비해 높아진 금리 수준 등의 이유로 흥행에 실패했다는 지적을 받고 있다.
금융권 관계자는 "무엇보다 일반 소비자들은 현 시점에서 가장 싼 것을 선호한다"며 "중도상환 수수료가 면제니 일단은 받아놓을 순 있겠지만 나중에 은행권 금리가 낮아지면 그때 다시 은행 대출로 갈아타려는 수요가 대부분일 것으로 예상된다"고 말했다.
