입대차법 시행 전 3.46배에서 시행 후 4.12배로
"임대차법, 하위 90% 거래에 영향 미치지 않아"
이혜원 기자 = 임대차2법(계약갱신청구권제·전월세상한제) 시행 이후 서울 아파트 월세시장에서 고가와 중저가의 양극화 현상이 심화되고 있는 것으로 나타났다.
16일 부동산 정보업체 직방에 따르면 임대차2법 시행 이후 서울 아파트 거래가격 상위 10%와 하위 90%의 가격 차이가 더 커지고 있다. 상위 10%는 월세가격이 오른 반면 하위 90%는 소폭 하락했다.
서울에서 거래된 아파트 월세거래가격 상위 10%의 평균가격은 올해 238만1000원으로 하위 90% 61만2000원에 비해 3.89배 높은 것으로 조사됐다. 2011년 월세 실거래가가 공개된 이후 격차가 가장 크게 벌어졌다.
서울 상위 10% 월세 거래 평균가격은 2018년 232만2000원, 지난해 230만6000원에서 올해 238만1000원으로 올랐다. 같은 기간 하위 90%는 65만원, 65만2000원, 61만2000원으로 내려간 것으로 조사됐다.
임대차법 시행 전후로 서울 아파트 월세거래가격을 분석한 결과 상위 10%는 시행 이전 215만3000원에서 시행 이후 240만3000원으로 크게 오른 반면, 하위 90%는 시행 이전 62만2000원에서 이후 58만3000원으로 오히려 낮아졌다. 양쪽 그룹의 월세가격이 상반된 움직임을 보이면서 격차는 시행 이전 3.46배에서 시행 이후 4.12배로 오히려 커졌다.
고가 아파트 매매시장이 강남3구(강남·서초·송파구)를 벗어나 서울 전방위로 확산하는 것과는 달리 아파트 고가 월세시장은 강남3구로 다시 회귀하는 현상을 보인다.
서울 월세거래가격 상위 10%는 2011년 강남3구가 75.7%의 비중을 차지했으며, 이후 2016년까지 비중이 꾸준히 감소하면서 57.3%까지 줄어들었다. 하지만 2017년부터 다시 비중이 증가해 지난해 65.8%로 집계됐다. 올해는 비중이 소폭 감소하면서 63.2%로 조사됐다.
신규 아파트 공급이 늘어나면서 신흥 고가 아파트 매매시장을 형성하고 있는 마용성(마포·용산·성동구)의 상위 10% 거래비중은 2017년 20.7%까지 증가했으나 지난해부터 19.7%로 다시 소폭 감소했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "임대차2법과 월세거래가격의 명확한 인과관계가 나타났다고 볼 수는 없지만, 표면상으로는 적어도 하위 90%의 거래가격에는 큰 영향이 미치지 않는 모습이다"라며 "월세시장의 양극화와 지역적 편중 현상은 더 강화될 수 있다. 고가 월세를 지불할 수 있는 수요가 한정된 만큼 일반적인 임대차 시장과 분리되어 움직일 것으로 예상된다"고 말했다.
